Mieterhöhung -
Wann diese rechtmäßig ist und wann Sie sich dagegen wehren können
Das Thema "Miete" ist derzeit in aller Munde, denn in vielen deutschen Städten wird es für immer mehr Menschen zum unbezahlbaren Luxus, in einer schönen 3-Zimmer-Wohnung in guter Lage zu leben. Vielleicht zählen Sie aber auch zu den Glücklichen, die eine erschwingliche Wohnung in der Nähe Ihres Arbeitsplatzes gefunden haben. Wenn dies der Fall ist, wird es Sie sicherlich verärgern, wenn Ihr Vermieter unerwartet die Miete erhöht.
Sie müssen Mieterhöhungen jedoch nicht stillschweigend akzeptieren. Vielmehr muss der Vermieter sich zunächst an die gesetzlichen Grundlagen halten und darf den Mietzins nicht einfach ohne jegliche Begründung erhöhen. Darüber hinaus können Sie Ihre Rechte als Mieter aktiv schützen, indem Sie beispielsweise zunächst Ihre Zustimmung verweigern oder von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
Wann darf ein Vermieter die Miete erhöhen?
Ihr Vermieter darf die (Wohnraum-)Miete nur in begrenztem, gesetzlichem Rahmen aus folgenden Gründen ändern:
- Es besteht ein Vertrag über eine Staffelmiete
- Es besteht ein Indexmietvertrag
- Die ortsüblichen Vergleichsmieten sind höher
- Der Vermieter hat gewisse Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen
- Die Betriebskosten haben sich erhöht
Welche Form muss eine Mieterhöhung haben?
Egal aus welchem Grund die Miete erhöht wird, der Mieter muss hierzu stets schriftlich informiert werden; sei es durch einen zuvor abgeschlossenen Vertrag über eine Staffelmiete oder durch ein Erklärungsschreiben etwa im Falle von Modernisierungsmaßnahmen oder einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Letztgenannte Mieterhöhungsvariante muss zudem begründet werden, etwa durch einen Hinweis auf den aktuellen Mietspiegel oder eine Mietdatenbank, unter Vorlage eines Sachverständigengutachtens oder durch einen Vergleich mit mindestens drei ähnlichen Wohnungen in der Nähe. Hierbei kommt es beispielsweise auf die Größe, Lage, Ausstattung und das Alter der Wohnung an.
Im Falle von Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter verpflichtet, gleich zwei Schreiben zu schicken. So muss er zunächst ankündigen, dass, wann und welche Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden sollen und eine detaillierte Kostenaufstellung beilegen. Zudem muss er darlegen, um welchen Betrag sich die Miete voraussichtlich erhöhen wird. Sind die Arbeiten abgeschlossen, muss er Sie erneut schriftlich kontaktieren, um Sie auf die Mieterhöhung aufmerksam zu machen.
Sind die Betriebskosten des Vermieters gestiegen, so muss er ebenfalls schriftlich ankündigen, dass er die höheren Kosten auf Sie umlegen möchte. Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so muss der Vermieter die genauen Gründe der Umlage darlegen. Im Falle einer Betriebskostenvorauszahlung ist dem Schreiben zudem eine detaillierte Abrechnung beizufügen.
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Wie hoch darf die Erhöhung ausfallen?
- Staffelmiete: Die Erhöhung erfolgt nach den im Mietvertrag festgehaltenen Beträgen ("Mietpreisbremse" beachten; nicht höher als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete).
- Indexmiete: Bestimmt sich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex.
- Ortsübliche Vergleichsmiete: Bis zu den durch einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder einen Vergleich mit ähnlichen Wohnungen ermittelten Werten. (Kappungsgrenze beachten; innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete nicht um mehr als 20% erhöhen (15% in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt).
- Modernisierung: Nur Maßnahmen, die den Wohnwert des Gebäudes verbessern oder den Energie- bzw. Wasserverbrauch senken, können auf den Mieter umgelegt werden und dies zu höchstens 8% des Kostenaufwandes. Instandhaltungen gehen zulasten des Vermieters.
- Betriebskosten: Je nach Höhe der gestiegenen Betriebskosten (auch rückwirkend einforderbar). Eine Erhöhung aus diesem Grund darf aber überhaupt nur dann erfolgen, wenn im Mietvertrag eine Betriebskostenvorauszahlung oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Im Falle der Pauschale muss der Mietvertrag zudem eine Vereinbarung enthalten, dass auch Erhöhungen der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.
Welche Fristen sind einzuhalten?
1. Staffelmiete:
Die erhöhte Staffelmiete muss ab dem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt gezahlt werden. Eine Mietstaffel muss jedoch mindestens ein Jahr andauern.
2. Indexmiete:
Die Indexmieterhöhung wird erst zu Beginn des übernächsten Monats nach Zugang des Vermieterschreibens wirksam. Wenn Sie als Mieter also am 11. November einen Brief von Ihrem Vermieter erhalten, in dem dieser eine Änderung des Preisindex sowie eine Mieterhöhung ankündigt, so gilt der neue Mietzins ab dem 01. Januar.
3. Ortsübliche Vergleichsmiete:
Ihr Vermieter darf nicht einfach schreiben, dass beispielsweise ab dem nächsten Monat eine höhere Miete zu zahlen ist. Vielmehr muss er Ihnen im Falle einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete eine gewisse Bedenkzeit einräumen. Sie haben also mindestens bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens Zeit, sich zu entscheiden, ob Sie der Erhöhung zustimmen, Ihre Zustimmung verweigern oder von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchten. Erst im Monat danach darf Ihr Vermieter den höheren Mietpreis verlangen.
Wenn Ihr Vermieter Ihnen also beispielsweise am 15. Mai schriftlich ankündigt, dass er ab dem 01. Juli 50 Euro mehr pro Monat verlangt, so ist dies nicht fristgerecht. Geht das Schreiben am 15. Mai zu, so muss Ihnen ein Bedenkzeitraum bis zum 31. Juli gewährt werden. Stimmen Sie der Erhöhung in diesem Zeitraum zu, so gilt die neue Regelung ab dem 01. August - ab diesem Zeitpunkt müssen Sie dann also die höhere Miete zahlen. Stimmen Sie nicht zu, so hat der Vermieter weitere drei Monate Zeit, um eine Zustimmungsklage einzureichen und Ihre Zustimmung somit gerichtlich zu erzwingen.
Beachten Sie auch, dass zwischen dem Einzug bzw. einer vorherigen Mieterhöhung mindestens zwölf Monate liegen müssen, bis der Vermieter den Mietzins (erneut) anheben darf.
4. Modernisierung:
Ihr Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahmen drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. Danach dürfen Sie bis zum Ende des Monats, welcher auf den Zugang des Vermieterschreibens folgt, darlegen, dass die Modernisierung sowie die Mieterhöhung eine unangemessene Härte bedeuten würde. Bis zum Ablauf des übernächsten Monats können Sie zudem auf Ihr Sonderkündigungsrecht zurückgreifen.
Nach Beendigung der Modernisierungsarbeiten muss Ihr Vermieter Ihnen dann schriftlich die neue Miethöhe mitteilen. Diese gilt ab dem dritten Monat nach Erhalt dieses Schreibens.
5. Betriebskosten:
Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so kann der Vermieter den neuen Betrag erst mit Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens verlangen.
Fristen sind oftmals schwer zu durchschauen. Falls Sie zu diesem Thema also weitere Fragen haben, so berät unsere Kanzlei Sie gerne und errechnet den genauen Fristablauf in Ihrem speziellen Fall.
Wenn Ihr Vermieter mit einer Mieterhöhung droht bzw. eine solche bereits erfolgt ist, reagieren Sie nicht vorschnell, indem Sie beispielsweise sofort ausziehen oder der Erhöhung einfach zustimmen. Nutzen Sie die vom Gesetz gewährten Bedenkzeiten und Fristen ruhig aus.
Unser Experte für Mietrecht, Thorsten Krauße, schaut sich Ihr Mieterhöhungsschreiben derweil gerne genauer an und erklärt Ihnen das weitere Vorgehen. Unter Umständen ist die Mieterhöhung nichtig, sodass Sie zu unveränderten Konditionen in Ihrer Wohnung bleiben können. Lassen Sie uns dies gerne unter vier Augen besprechen.
