Streit mit der Wohnungseigentümergemeinschaft – Was nun?

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Entscheidet man sich zum Erwerb einer Eigentumswohnung erwirbt man neben der Wohnung als Sondereigentum auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Dies sollte man sich immer vor Augen führen, da sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum verpflichten.

Über das Sondereigentum darf jeder Wohnungseigentümer frei verfügen und ist gleichzeitig berechtigt, das Gemeinschaftseigentum mit zu nutzen.

Eigentümerversammlung

Entscheidungen, die die Wohnungseigentümer insgesamt betreffen, werden in der zumindest einmal jährlich einzuberufenden und durchzuführenden Eigentümerversammlung beschlossen.

Zur Einberufung der Eigentümerversammlung ist berechtigt der Verwalter oder unter bestimmten Voraussetzungen der Verwaltungsbeirat. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist zur Einberufung der Eigentümerversammlung nicht berechtigt, solange er nicht gerichtlich hierzu ermächtigt wurde.

Wird die Eigentümerversammlung jedoch nicht von der zuständigen Person einberufen oder werden andere formelle Voraussetzungen wie etwa die Ladungsfrist nicht eingehalten, ist der in einer solchen Versammlung gefasste Beschluss innerhalb einer Frist von 1 Monat beginnend ab Beschlussfassung anfechtbar. Die Anfechtungsklage, die nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes, im Folgenden kurz WEG, nunmehr nach den Regelungen der Zivilprozessordnung zu führen ist, kann bei der Anfechtung wegen eines formellen Fehlers des Beschlusses nur dann Erfolg haben, wenn sich der formale Mangel auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat.

Aber auch ein Beschluss, der formell ordnungsgemäß zustande gekommen ist, ist anfechtbar, wenn er dem Wirtschaftlichkeitsgebot nicht entspricht.

Wird der Beschluss innerhalb der Monatsfrist nicht angefochten, wird der Beschluss bestandskräftig.

Beschlusssammlung

Die Neuerungen des WEG haben zur Folge, dass der Verwalter über derartige Beschlüsse eine so genannte Beschlusssammlung zu führen hat. Neben dem Wortlaut der in den Eigentümerversammlungen verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung und der entsprechend schriftlich gefassten Beschlüsse sind auch die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen aufzunehmen.

Wird die Beschlusssammlung nicht vom Verwalter geführt, stellt dies einen wichtigen Grund zur Abberufung des Verwalters dar.

Entziehung des Wohneigentums

Die gesetzliche Regelung geht zunächst von der Unauflösbarkeit der Gemeinschaft aus. Verstößt ein Wohnungseigentümer jedoch erheblich gegen die ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Pflichten, so kann von ihm die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangt werden. Das Gesetz geht insoweit von einigen Regelbeispielen aus. Grundsätzlich muss es jedoch ein erheblicher Verstoß sein, da die Veräußerung des Wohnungseigentums der letzte Ausweg sein sollte.

Selbst für den Fall, dass vor Gericht die Pflicht zur Veräußerung durchgesetzt werden kann, kann der Wohnungseigentümer auch nur verkaufen, wenn sich ein Interessent findet. Hierin liegen auch besonders große Schwierigkeiten.

Vereinbarung

Grundsätzliche Bereiche, wie etwa die Änderung der Teilungserklärung, können nur durch eine Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft vollzogen werden. Im Ergebnis müssen daher alle Eigentümer mit der jeweiligen Maßnahme einverstanden sein.

Das Gegenstück hierzu ist die so genannte Beschlusskompetenz. Diese sieht vor, dass die Eigentümergemeinschaft bestimmte Regelungen auch mit einer Mehrheit beschließen kann. Nach den Neuerungen des WEG wurde diese Kompetenz für viele Teile, wie etwa di Änderung des Verteilungsmaßstabes der Kosten der Eigentümergemeinschaft, neu geregelt.

Aber auch hier ist jeder Fall individuell zu betrachten. Sollten Sie Fragen haben, sprechen Sie uns an.